布里斯班—房价起飞只是时间问题, 目前已成为表现最佳城市
最近澳洲房地产似乎让很多投资人望而却步,“连续八个月下跌”,“澳洲房产繁荣不再”等等充斥媒体。这是意料之中的,因为澳洲市场通常只从悉尼和墨尔本的角度来观察,而从过去几个月的数据来看,悉墨两城的数据确实是悲观的。
多家房产研究机构包括CoreLogic, BIS Oxford Economic(国际清算银行牛津经济研究所),以及四大行之一的NAB等也纷纷撰文表示看好布里斯班的房产市场。
BIS预估布里斯班的房产价格在2019到2020年度会年涨幅2-3%,而在2020到2021年度年涨幅会达到5-6%,那个时候也是布里斯班众多大型基建项目陆续完工的时间。 未来三年,布里斯班的房产涨幅将在所有首府城市中拔得头筹,涨幅高达13%。
那么,我们来分析一下,为什么布里斯班在未来会是澳洲房产表现最好的城市呢:
从历史上来看,布里斯班在2007的时候房价录得22%的增长,与当时悉尼的房价差只有10%。但之后的10年对布里斯班以及整个昆士兰州是多灾多难的10年。
- Higher interest rates 2010: 2010年高贷款利率
- Great Brisbane Flood 2011: 2011年布里斯班大水灾
- Cyclone Yasi 2011: 2011年雅思台风
- Significant public sector job cuts: 2012-2013年度政府公务员大裁员
- Consumer confidence falls: 消费者信心指数下降
- End of mining boom 2013-2014: 2013-2014年度,由于中国采购铁矿石剧减,矿业繁荣结束
- Collapse in migration 2014-2016: 2014-2016年度移民减少
- Cyclone Debbie 2017: 2017年台风黛比
但尽管如此,布里斯班的房价还是以每年4-5.7%的速度稳定健康地发展,虽然过去10年没有悉尼墨尔本房价涨幅飞快,但市场更健康,未来想象空间和发展潜力更大。下表列出从2007到2017年的布里斯班房价涨幅。
据PRDnationwide’s Affordable ad Liveable Property Guide统计,布里斯班是全澳房价最可负担和最宜居的城市。在悉尼,房价和年收入比是9.1,也就是一个家庭要不吃不喝存上9.1年的收入才能买上一套房;在墨尔本,这个比例是7.5. 而布里斯班只有5.9.
同理,在悉尼,一个家庭要把48.4%的年收入用来支付贷款比例是80%的房贷;墨尔本是39.9%;而在布里斯班,一个家庭只需要拿出年收入的31.7%来还房贷。
所以,布里斯班未来房价涨幅空间巨大。
根据ABS的数据,在2017年第四季度,大约有7730人从澳大利亚的其他城市搬到昆士兰,其中很大一部分来自新南威尔士州。普通百姓已经越来越无法负担悉尼居高不下的房价,一旦在昆州找到工作即举家迁到天气更温暖宜人,房价更可负担的昆州。
光2017年一年,就有22500人移居昆州,录得过去十年来最高州际移民增长,已超越维州。我们来看一下从2014到2017年的州际移民到昆州的数量:
2014年, 5,598人; 2015年, 8,236人; 2016年,14,652人. 而去年2017年,是22,500人.
州际移民,海外移民加上自然出生,以每年5万人的速度增长,到2036年,布里斯班将会有 340万人口。
Palaszczuk政府的2018昆州基础设施建设计划书指出,未来四年将投资458亿澳币用于基础设施建设,这是自2011年以来最大的基础建设资金投入。光2018-2019年度,就会投入116亿澳币于基建,创造38000个工作岗位。
对于布里斯班而言,重大的基础建设项目包括40亿澳币的布里斯班皇后码头建设,54亿澳币的布里斯班跨河铁路工程,20亿的娱乐中心Brisbane Live和9.4亿的布里斯班地铁。这些项目在建设期间和完工后会提供可观的就业岗位。
空置率是跟踪房地产市场供求关系的最佳指标之一。SQM研究公司最近公布了2018年5月各大首府城市的空置率指数,布里斯班的空置率持续下降到2.9%,低于去年同期的3.5%。而悉尼的空置率却从去年的1.7%上升到今年的2.5%。
如果这个趋势持续,很有可能在不久的将来,悉尼的空置率比布里斯班的高。
综上所述,小编想说房地产市场是有周期性的,没有只涨不跌的市场,也没有只跌不涨的市场。每每碰到因为布里斯班过去几年没涨而迟迟不敢下手的客户,我就想问了:在下跌调整的周期中,你不出手,难道要等到房价一路攀高你才追涨吗?
布里斯班,具备成为一个新型国际大都市的所有条件,它的腾飞只是一个时间问题。
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