房地产开发新热点: Affordable Housing 操作概要
2. Affordable Housing是什么？
3. 本次新州政府热点项目有什么特点？
4. Affordable Housing 领域现有政策是什么？
5. Affordable Housing 在规划上是否有特殊政策支持？
6. Community Housing Providers – (CHPs，非盈利的公共住房管理机构) 在Affordablehousing项目中的角色是？
7. 结语
最近澳大利亚的房市持续放缓，但是关于房市的新闻却似乎比以往更多了，除了预测类，数据信息类和政策类的新闻，我个人更加关注和地产开发相关的新闻报导。总体感觉，开发商拿地、拿项目的热情依然高涨，但是选择和发展方向上较以往更多元、更有创意了。传统住宅开发的热度在向分地项目和联排建筑等中低密度项目分流，非住宅类的写字楼、工业、物流、酒店、养老和幼儿园等等也吸引了比往年更多的注意。
然而，最近各大媒体关于悉尼的一个“Affordable Housing”（经济适用房） 项目的报导值得思考，笔者关注研究 Affordable Housing 项目已经有一段时间，就借此机会分享讨论一下开发“经适房”中蕴藏哪些机会？为什么这么多的主流开发商趋之若鹜？在普通住宅市场热度降低的当下，也许是应该在项目选择上更具有创意了。
首先我们来看看什么是 Affordable Housing。
Affordable Housing 已逐渐成为澳大利亚地产圈的一个热点词汇，Affordable Housing 的正式的全名其实是Affordable Rental Housing (ARH)，ARH能更清晰的解释什么是Affordable Housing ，也更能将其与平时大家不经意间混用的一些 Affordable Housing 相关词汇区分出来。
ARH 翻译过来就是廉租房，符合申请资格的租户可以以低于市场租金20%或更大折扣的价格来租用住房。目前ARH（廉租房）领域目前是一个主要靠政府以外的资金介入的一个特殊领域。但作者注意到大家有时候谈到Social Housing/Public Housing 的时候也常常用 Affordable Housing来代替，这在严格上说来是不精确的。
Social Housing/Public Housing 其实就是公屋，完全是福利和社会保障性质的住房，廉租房的合资格住客是低收入人群，而公屋的住客就是失业无业依赖救济的人士了，而且由于公屋运营上永远入不敷出，所以只能依靠政府进行运营管理。
（悉尼位于岩石区的“地标性”公屋）
现在，正在澳洲市场上推广并反响渐佳的新概念 Build-to-rent/Multifamily（以对外出租为目的而开发的住宅项目）也常常被纳入 Affordable Housing 的大旗之下，其实 BTR 是一类完全可以商业化操作的地产产品，它的目的更多的是提高长期租房一族的产品体验（居住体验），在这方面先行的国家已经出现许多为满足高居住品质要求的租房族而修建的项目（例如伴随留学潮而升温的留学生公寓和单人公寓），也出现了一些价格（租金）并不亲民的产品，因此简单的将BTR 和Affordable Housing 等同起来并不非常恰当。
（包括悉尼在内世界上各大城市现存的学生公寓项目，在单人间生活设施一应俱全的情况下收取的费用高于当地低收入者可负担的房租，因此并非大多数人的首选。）
所以严格意义上讲，政府所说的 Affordable Housing 应该往往指的是 Affordable Rental Housing(ARH)，即廉租房。为了简单起见本文接下来的部分将全部以 Affordable Housing 相称。
这一类的住房最大的特点就是以低于市场租金20%出租给由专门机构筛选的合资格租户，在新南威尔士州内目前的标准是年薪不超过4万5千澳元（单人），如果是有三个小孩的夫妇，收入上限则可能高达10万零9千澳元。所以，Affordable Housing 并不等同于免费，针对的群体属于中低收入一族，但有一定的住房消费能力，在政府适当补贴扶持之下，这类项目仍然是可以形成利润的。
文章开头提到引起我关注的新州政府社区服务厅位于 Redfern的项目吸引了多家媒体的报导，每家的说法和解读都各有出入。
Domain 的标题已经可以看出他们对这个项目的解读是州政府拿出土地促成价格亲民的 build-to-rent 住宅。仔细了解项目以后，这个理解误差有点大，其实政府要做的是公屋和廉租房项目，build-to-rent 只是项目设计上借鉴/植入了的手段和方式之一，就像政府同时采用的土地租用和免除地税这两条创意做法一样，政府目的都是为了让项目吸引市场投资人，
这个换汤不换药的项目归根到底是一个以新操作模式完成的公屋/廉租房项目，只是带有了一些 build-to-rent 的元素。因此，这块Redfern地区仅剩的空地，将像它旁边的邻居一样，成为悉尼收入弱势的群体们的避风港。
The Australian 对这个项目的解读则更加准确，这是一个公屋项目，但与以往比有一些不同的地方。
同时，The Australian 报导对这个项目有兴趣的投资人包括了 Mirvac，Brookfield，Lendlease，Macquarie with Greystar，Aqualand，Grocon，SaltaProperties 和Gurner。内行人肯定敏锐的感觉到，当这些公司都对一个项目感兴趣的时候，里面一定有奥妙，下面就让我们一起来看看为什么这么多行业领军企业和机构会对这个项目感兴趣。
首先，来看一下地块，
这一地址为600-660 Elizabeth Street, Redfern 地块位于上图蓝色 PCYC位置，面积11,000平米，不一一列出好处了，这样一块地若直接在市场上出售必定会非常的抢手。
下面谈一谈这个项目的模式，有不少新的做法，也更值得我们去讨论。基本情况如下：
- 州政府将以40年 Lease （出租）的形式将地块提供给开发商/投资方；
- 州政府将豁免这一地块的地税；
- 将最多可以建500套公寓，其中30%为公屋，剩余的70%将以市场价格出租；
- 40年租约期满以后，项目将转入州政府持有。
政府的目的是在公屋的建设上尝试引入民间和企业投资，投资方需要支付土地的租金和建筑成本，但有机会通过对项目中70%的住房出租来收回成本并产生合理的利润。建筑成本和市场租金都是可以预估的，政府对土地租用的费用要求就成了项目计算回报的关键了。
这一位于Redfern 地块的改造是今年一月就有计划了，这次出台的只是具体的一系列政策和做法，
这个项目由社区福利和公屋厅（Department of housing）提名，并由州规划局列为州重大项目– State Significant Project (SSP)，而 SSP 渠道的审批会比普通项目高效很多。
这个项目目前的所处的阶段是竞标截止（7月30日），参与角逐的包括了上面 The Australian 报提到过的企业和机构。
可见，这个项目有政府供地、税收和提供规划快速审批等政策支持，难怪业界会有如此强烈的兴趣。
上面其实是一个有附加利益的公屋计划，有很多特殊性在里面，至于这样的模式以后会不会普遍化真的很难说，但是我更想借此介绍讨论一下普通和常规的Affordable Housing 项目目前的政策和特殊做法与模式，以及普通开发项目如何利用 Affordable Housing 元素来产生价值。
澳洲的房价早就出现了严重的可负担性问题而且还在恶化，解决的根本是让市场上增加Affordable Housing 的供应，由于 Affordable Housing 获得的租金收入低于市场价格20%甚至更多，而现在市场上项目IRR （内部收益率）能超过20%的真的是几乎没有，那就是说同样的地块用来做Affordable Housing 是只赔不赚的，政府当然意识到了这一点，所以有一系列直接和间接的政策来让 修建AffordableHousing 在经济上可行进而刺激私有资金的参与。下面我们就看看这样的政策有哪些吧。
NationalHousing Finance and Investment Corporation (NHFIC)
办公室位于联邦政府大楼一层，7月1号正式开始运行的NHFIC 将是联邦政府在 Affordable Housing 方面最主要的机构。
这一机构是2017年联邦预算案上提出的，并于今年上半年通过设立该机构的相关立法，于新财年的第一天按期挂牌运行。这个机构的宗旨是提高澳洲整体住房市场的可负担性，不仅是 Affordable Housing 类别的改善，也致力于增加普通住房的可负担性。
NHFIC 的更多的是通过金融杠杆上的组织统筹来支持 AffordableHousing 的行业的发展，它这方面的工具是 Affordable Housing Bond Aggregator（廉租房债券）；NHFIC 还管理一个以加快基础设施建设来增加普通住房供应量的武器：总规模10亿澳元的National Housing Infrastructure Facility （NHIF）。本文要重点讨论的是它的 Affordable Housing Bond Aggregator。
Affordable Housing Bond Aggregator借鉴了英国和瑞士政府在廉租房开发上出面牵头发行专用债卷的做法，具体方式如下，
- 邀请有正规资格的Community Housing Providers (CHPs，非盈利的公共住房管理机构) 根据开发商的项目融资需求提出申请，并评估好处和风险；
- 将审批筛选后的所有项目相累积；
- 等全部所需资金达到5千万至2亿甚至更多的时候通过指定银行向机构投资人发行长期低息政府债卷；
- 将债卷融得的资金下发给各 CHPs（公共住房管理机构）;
- 督促、监管 CHPs 确保资金的使用合规和高效；
- 从CHPs 处回收本金和利息；
- 向债卷发行银行还款，相关银行再向机构投资人还款；
- 在 CHPs 无力还款的情况下，澳大利亚联邦政府将承担还款义务。
根据在这一模式的运用上已经先行多年的英国和瑞士的经验，从未发生过还款问题，就目前澳大利亚政府的收支规模和这些项目的潜在风险来看，对澳大利亚主权信用评级产生不良影响的风险是微乎其微。政府的还款保证是获得较低利息的重要前提，这将大大降低这笔资金的成本。
NHFIC 的另外一件重要武器是 National Housing Infrastructure Facility （NHIF），总资金规模10亿澳元。NHIF 用来支持新房建设所需的配套基建项目，资金的投放有低息贷款、项目投资和直接拨款三种方式，投放对象是需要资金完成土地释放所需的配套基建项目的各 Council，目的和效果是缩短普通住房用地的生产周期，和 Affordable Housing 无关，就不多讨论了。
除了联邦一层的 NHFIC，各州也有不同的倾斜政策和经济优惠，下面重点谈一谈新南威尔士的情况。
Socialand Affordable Housing Fund (SAHF)
SAHF 是新南威尔士州政府设立的一个针对公屋和廉租房的专项用途基金。这个基金的总规模为10个亿，来源是州政府出售电网所得的收入。新州政府将这个基金进行一些投资，然后再将投资的收入用于资助廉租房服务机构。SAHF 专项项目的大概模式如下：
- 开发商或投资方和一个正规注册的Community Housing Provider (CHPs，非盈利的公共住房管理机构) 组成联合体；
- 这个联合体将联合向SAHF 申请开发廉租屋项目
- 开发商或资金方负责项目资金和开发建设，所建廉租房将由合作的 CHP 管理；
- SAHF项目规模要求500套左右，申请过程中，申请方的文件必须包括管理过程中，需要 SAHF 提供哪方面的费用支持，可以向 SAHF 申请的费用范围如下：
- 物业（购买或建造）
- 物业和租务管理
- 附加服务的协调安排
- 运营阶段持续的数据收集和效果评估
这个项目的实际作用是，廉租屋变成了有长期持有价值的一类地产项目。CHP 都是非盈利性机构，他们的运营费用依靠政府拨款已经足够，正常廉租房的租金他们会转交给开发商/投资方。
一般的廉租房所得租金低于市场20%，但是 SAHF 计划支持的项目，SAHF 的资助相当于弥补了这个缺口，使得投资方可以获得相当于市场房租价格的租金。所有的廉租屋都有期限，结束以后可以和普通的商品房一样放到出售和出租的市场上，普通的廉租房要求由 CHP 管理10年，想要SAHF 资助的廉租房的这一要求是25年，不管是10年还是25年，廉租房项目吸引人的地方是长期持有期间有稳定的租金收入，在澳大利亚的市场，任何住房持有10年25年之后的增值也都是巨大的。
SAHF 是新州政府建设、运营和管理公屋和廉租房方面的一个创举，首先，这笔10亿澳元的初始资金会被进行投资，产生收入后作为公屋和廉租房事业的资金，这笔资金将会一直存在一直创造收入；其次，它提供了一个商界和非营利机构联手合作的机会，有效增加公屋和廉租房的供应。
Communities Plus
Communities Plus 是新州政府在公屋和廉租房的做法上的另外一个重要创举，和 SAHF 采用经济补贴的做法不同的是，Communities Plus 投入的更多的是州政府现有资产和地块。新南威尔士州政府Land and Housing Corporation (LaHC) 是州政府公屋的持有和管理机构，目前拥有遍布全州的房产共13万5千套，绝对是全澳第一大房东。和其它州一样，新州以往在公屋运营上完全是依赖政府经费支持，年月累积下，不但大量房屋年久失修，社区设施也趋于破落而跟不上需要，在政府新建公屋远跟不上需求的情况下，改造更新工作急需有创新的做法。
Communities Plus 的成立就是希望能够吸引 Private Sector（私人方面）的投资来完成硬件的改造升级和参与租户服务，下图是Communities Plus 计划的宗旨和想要达到的目的的概览。
Communities Plus 的做法是依次分批的将政府现有的已经老化的公屋项目推出到市场上寻求私人的资金来完成彻底翻新改造，政府希望能给公屋住户更好的居住体验，降低政府在这方面投资额和潜在风险。
从社会学的角度来讲，传统的公屋地区，整栋楼都是公屋，不利于公屋住户的社会经济处境的改变，还有造成的他们心理上的代价就不讨论了，对政府来说很多情况也是终身的包袱，尚且这样的做法毫无商业价值，最后只能永远依赖政府拨款，也因此受到很多的限制。
Communities Plus 看到了公屋社区混合不同群体的社会效益的同时，也觉得完全可以通过这样的做法吸引到私人投资来助力公屋建设。
Communities Plus 项目大概的操作如下：
- LaHC/Communities Plus 推出现有需要翻新改造的公屋项目至市场；
- 参与竞标的开发商/投资方提出方案并保证会在项目当中提供30%的公屋，这些公屋完工后将由州政府回购；
- 剩下的70%住房只需再包括5%的廉租房，高达65%的住房都可以是普通的商品房；
下面以刚刚启动的 Macquarie Park 的 Ivanhoe Estate 的基本情况为例来了解一下Communities Plus 项目的特点，
以下几点值得注意：
- 总套数 3000-3500 套，其中公屋不超过1000套，还有128套的廉租房，剩下的都是普通的商品房；
- 其中公屋必须和其他住房混合（同一楼层或者在同一大楼内）；
- 现址公屋住户有权回迁；
Communities Plus 项目又分为两类，基本是按照规模来的：Major Projects 和Neighbourhood Projects。
Major Projects 规模在300套以上，由于高人口密度产生规模效应，往往政府还会在交通、学校和其他服务设施上也有匹配。
Neighbourhood Projects 通常在20-300套之间，适用于政府分散于各社区的小型公屋项目的改造。
下面这张图可以鸟瞰政府希望改造的 Major Projects 和 NeighbourhoodProjects 的分布：
下面我们先来简单地看看 Ivanhoe Estate 的情况来进一步地了解这样的项目的吸引人的地方。
首先，是项目的地块位置，门口Herring 路上有华人都比较熟悉的中海 Neue 楼盘地块，位置具体好坏一目了然。其次，地块面积为8万2千平米，按照目前的规划控制，项目面积的GFA 可以达到28万3千平米，根据公寓面积的不同，最后的产量可以高达3000-3500套。
该项目的开发商，表面上看这一项目的背后是一家叫 Aspire 的企业 ，但稍微挖了一下， Aspire其实是 Frasers 和Mission Australia Housing（政府机构） 搭建而成的项目组合。正如前文介绍，所有的政府合作公屋和廉租房项目必须有正规注册的Community Housing Provider (CHPs，非盈利的公共住房管理机构) 的参与， Communities Plus 也不例外。另外，政府选定 Frasers 和Mission Australia Housing 的搭档组合以后，很快便宣布还会在这里建设一个全新的可以容纳1000名学生的小学，
发布这一新闻的不是教育厅长 Rob Stokes，而是福利保障厅长 Pru Goward。个人觉得可以将此理解为Communities Plus 项目的性质就是私人和州政府之间的 PDA（项目开发协议），只要私人能够让州政府信服并且能够实现他们想要的全新理念的公屋和社区，就可以成为政府的 JV （合资合作）伙伴，除了能直接拿到政府手里优质的地块资源以外，还会获得政府在项目规划、 DA 申请和配套设施建设上的倾斜和支持，难怪 Frasers 这样的老牌开发商对这样的项目也趋之若鹜。
另外一个更大的 Communities Plus 项目 Telopea 还没有启动，但是州政府已经让 Parramatta 轻轨从门前经过，就连正在规划站点的 Parramatta 至 City 的地铁项目也透露出政府希望的在 Telopea 设站的愿望。
NHFIC，SAHF 和 Communities Plus 这样的政府计划都是纯粹地针对公屋和廉租房的，除此以外，各州和所有Council （地方政府）都已经存在不同的 Affordable Housing 方面的规划政策，这些规则在更广泛的项目上都适用，目前有一下三方面的做法：
- 对包含廉租房的项目给予容积率奖励；
- Council 激励政策 （作为VPA 的内容来协商确认）；
- 利用Rezoning（政府向开发商放宽楼高和房型大小等规划限制）的机会来强制要求 Rezone 以后的土地必须包括一定比例的廉租和廉价房（Inclusionary Zoning）。
对于开发商来说，Inclusionary Zoning 的情况并没有什么操作空间，只是要在拿地出价的阶段将土地上必须有一定比例的廉租廉价房的因素计算在内即可，下面稍微展开一下在开发商更有操作空间的前两种情况（以新南威尔士为例）。
Affordable Rental Housing State Environmental Planning Policy (ARH SEPP)是新南威尔士州专门针对廉租房项目的规划文件，里面明确给出了规划上这类项目可以获得的密度奖励(FSR bonus)，具体有两种情况，
对于FSR（容积比）不少过2.5:1 的地块，如果项目提供至少50%的 GFA （总可用面积）做廉租房10年以上的话，可以获得额外的0.5:1的容积比奖励。以2.5:1容积比的地块为例，奖励后容积比将达到（2.5+0.5）: 1，即3：1。
至于容积比大于2.5:1 的地块，则通过一个具体公式来计算额外的容积比：项目里廉租房面积占总可用面积的百分比除以2.5就是奖励的额外容积比。例：如果项目可用总面积的 25% 是用于建廉租房的，25%除以2.5就是10% ，就是说，这种情况下，开发商被允许用于开发的建筑可用面积得到了额外增加，增加的量即原有建筑面积的10%。
不管哪一种做法，为了拿密度奖励而做廉租房，经济上都是划不来的，这个密度奖励政策并没有像预期那样让市场上廉租房增加，因此倍受攻击。
Council协议形式。每一个 Council（地方政府）都有自身需要，当地廉租房的供应也是其中之一，绝大多数的 Council 都会对自己管辖范围内的廉租房做一个研究分析，对于自己地区的廉租房数量都有一个目标，但人力和财政上缺乏实施的资源，这就给了开发商和 Council 沟通协商的机会和余地。比如一块本来只能建造30套公寓的地块，可以通过谈判来增加8套（数字只是举例），Council 可能会要求将其中2套建好以后无偿转让给 Council 来做廉租房。
Council 和开发商之间有 VoluntaryPlanning Agreement (VPA – 涉及规划事务的自愿协议) 这样的途径来在一系列的事情上进行讨价还价，廉租房方面无偿转让也是其中的一部分。实际上，由于这方面没有固定的量化标准和规定，很多有经验和有人脉的开发商都通过这途径获得不菲的利益。最近，Parramatta Council 正在研究政策，规定VPA 里走廉租房途径获得的额外住房50%将归 Parramatta Council 所有，就是为了堵住这一方面的操作空间的，这也从侧面暴露了，这一做法可以带来的利益。
廉租房政策(SEPP) 和与地方政府签协议（VPA） 两种渠道不同于之前的 NHFIC(联邦政府投资)，SAHF （州政府专项基金）和 Communities Plus（州政府释出土地进行开发）途径，基本适用于所有项目，因此总会在项目计划阶段被考虑到。
两者进行比较，廉租房SEPP 里所谓的容积比 奖励经济上并没有吸引力，这就是为什么这一 政策 从2009年面世以来，在催生更多的廉租房项目上收效极微的原因。通过 Council VPA 来推动廉住房供应明显更有优势，ARH SEPP 只能给予开发商室内建筑面积上的增加（不考虑额外的建筑面积经济上值不值得），Council VPA 可以在其他规划控制上向开发商放松，代价和收获也更灵活，但开发商使用的公关团队和 Council 关系的好坏、对 Council 政策和需求的了解程度和最后能达到的效果直接挂钩。
最后谈一下政府认可的注册（CHPs）的角色，虽然接下来只会对该机构简单介绍一下，但因为它们的参与对于廉租房项目的运作太重要了，所以不得不单独开为一段。
对于需要申请NHFIC (联邦政府注资)，SAHF（州政府专项基金）和 Communities Plus（州政府释出土地进行开发） 的项目，不但需要一个CHPs提供帮助，而且机构的规模、经验和实力也特别的关键，对于能否成功非常重要。
对于想利用廉租房政策(SEPP) 获得额外容积比 的项目，也需要有正规注册的 CHP 记录和管理达成的协议。
对于想通过与地方政府签协议取得优惠的开发商，在谈判阶段有一个 CHP 相助也很有必要。
上面是澳大利亚目前公屋廉租房方面主要政策的介绍，希望读后能帮助大家明白为什么现在许多本地老牌开发商越来越多的涉足相关项目，在目前相对平淡的市场之下，廉租房相关的项目倒是为地产开发领域提供了一些独特的机会。
总体来看，几乎所有的廉租房项目都只是整体项目的一小部分，项目的主要部分还是商品房，廉租房部分也只要求在一段时间（10年，除了SAHF 项目为25年）里交由第三方 (CHPs，非盈利的公共住房管理机构)管理，虽然租金会低于市场20%，但通过 CHPs 的管理收入可靠且有长期保证，期限满后，可以像普通物业一样投入市场。对于开发商来说，持有项目里的部分物业在目前的市场条件下本来也是一种非常可行的办法。
另外，（州政府专项基金）要求房子交由第三方 管理25年，但 SAHF 的补贴实质上可以让开发商获得和市场正常租金相当的回报。CHPs作为房屋中介也需要获得更多的物业进行管理，但缺乏资金和技能，SAHF让CHPs正好和开发商可以资源、优势互补。具体操作上，开发商可以和 CHPs 形成伙伴，撬动政府的补贴，获得政策上的扶持和做政府项目“包工头”的机会，常常还不需要预先支付土地款或支付远低于正常水准的价格，像 Redfern 那样的项目，政府给予免除地税的政策，已经相当于租金收入的25%，其中利润十分可观。
欲想涉足廉租房开发这一领域，必须要熟悉政府公屋廉租房管理方面的操作与流程，有丰富的人脉资源，同时理解政府和CHPs 的需要并具备强大的CHPs 的辅助，也许这是为什么本土老牌开发商在这方面有独特优势的原因吧。
在Affordable Housing 方面政府有不同的补贴和一层一层的政策，相信对此有一定的了解后必定可以拓宽寻找项目和项目计划时的思路，本文只是一些初步的分享，希望大家能帮助到读者。
原创：傅永强 John – 太平绅士
《壹地产》杂志主编
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