新南威尔士大学商学院的一位经济学教授警告，澳洲的借贷行业没有从10年前美国房地产市场的崩盘中学到教训，还在重蹈美国许多的覆辙。

Richard Holden教授在大学网站上发表的一篇评论文章中表示，盲目的借贷活动“令人非常不安”，让人联想起美国房市崩盘之前的情形。

Holden称，“我担心，银行家、借款人和监管机构似乎没有从那段非常痛苦的经济历史中吸取教训。”

他说，最令人担忧的一个问题是，澳洲的银行向房产买家发放了相对于其收入而言相当高的贷款。

他在文章中指出，对于处在同样收入水平（经税收和汇率调整）的房产买家，现在澳洲买家获得的贷款比美国主要银行提供给当地买家的贷款多出了25%左右。

他表示，澳洲住房贷款的结构也“有风险”。他指出，澳洲审慎监管局（APRA）最近公布的数据显示，35.4%的房贷是只付息贷款。

澳洲只付息贷款的危险在于，它们的只付息期限通常持续5年，且直到最近人们还经常对其进行转贷（refinance）。

由于金融监管部门打压只付息贷款，使借款人难以延长只付息期限，如今这种局面已有改变。

其结果就是，许多无法转贷的借款人，一旦他们的5年期限结束，其还款就会飙升，这将推高他们拖欠房贷的风险，并最终导致其丧失抵押品赎回权。

“美国房市崩溃的一个关键触发因素就是，五年期浮动利率贷款无法转贷，借款人要面临利息多次大幅上升一码的情况，”Holden说。

其他令人不安的迹象包括，许多澳洲借款人在申请抵押贷款时，提供了有关其财务状况的不准确信息，并利用个人贷款设法凑出20%的首付。

Holden表示，这些趋势中有许多与美国在全球金融危机前的经历如出一辙。

“不管有没有泡沫，我们似乎在几乎所有方面无所顾虑地重复美国的房市经历。人们借得太多，银行也纵容他们，”他说。

他还称，最近的监管规定让投资者更难获得贷款，这是“一线希望”，但风险犹在。

“我们的家庭依然严重负债，债务是GDP的将近两倍，而且一系列只付息贷款很快就要涉及本金还款，工资增长也停滞不前，”

但与此同时，银行也表示虽然贷款风险让人担心，但是房价的上涨和投资情绪的增加依旧促使买家增多。

澳盛银行（ANZ）表示，房价增幅将在今年第二季度下滑到1%左右，然后在2019年反弹到4%左右。

根据其分析，预计今年的房价年增长率约为2%，但放缓势头“不太可能持续”。

澳盛银行的长期市场审查并不着眼于拍卖会清盘率，而是探究就业、经济增长和利率等经济因素。

该银行表示：“我们的预测与我们的预期是一致的，即2018年全国房价增长将继续放缓，尽管只是温和放缓，且不会陷入负增长。”

澳盛银行和国民银行（NAB）在全国抵押贷款总额中各自约占15%的份额，而联邦银行（CBA）和西太银行（Westpac）总共占将近50%的份额。

为了应对监管部门对贷款增速的限制，借贷机构对借款人收紧了条件，尤其是投资者，并提高了一些贷款的利率。

公寓数量的增加和中国买家的减少也在推动房价增长放缓。

根据AMP Capital的分析，随着房市繁荣继续衰弱，12月墨尔本和悉尼的房价有所回落，为首次购房者创造了机会。AMP Capital预计，今年两个最大城市的房价将下降5%左右。

“但其他城市也有自己的周期，”AMP首席经济学家Shane Oliver说。

他认为，霍巴特房市或将继续走强，珀斯和达尔文将快要触底，阿德莱德、布里斯班和堪培拉的房市可能会温和增长。