2015年初颁布的悉尼未来战略规划为Paramatta 及其周边地区赋予了重任，在Paramatta建设第二CBD以及促进周边区域城市中心化，让当地一度成为投资者及购房者的焦点。

然而，最近笔者登录规划局官网浏览资料时发现，随着2018年的到来，悉尼未来战略规划政策已经悄然更变，以往以新CBD为卖点的战略规划已经成为了往事。

换言之，大力发展第二CBD及周边地区的构思，已经被新一轮的规划构想而取代了。

那么，Paramatta在未来规划中被“抛弃”了吗？，现在就做此结论或许还为时尚早。事实上，新颁布的战略规划格局比原来更高、更大。

原来的规划中的头等大事“第二CBD”战略，在新规划文件中只是“目标之一”。随着坐落于悉尼内陆深处的第二机场开始施工，新规划希望以机场作为促进发展的强大引擎，围绕机场将悉尼广阔的西区内陆打造成一个空港城。

这样一来，悉尼将成为一个拥有两个CBD，一个空港城，两个国际机场的大都市圈。并且在区域划分上将悉尼分为三个城市：

以现有CBD为中心的东部海港城

以ParramattaCBD 到奥林匹克公园一线为城市中心的中部河湾城

以西悉尼机场和Badgerys Creek空港城为城市中心的西部绿地城

新规划中与之前最大的不同是将悉尼第二机场从“从未提及”，提升到了城市核心基础设施的重要高度。

并借此在规划上将西区新放出的大片城市化用地服务于空港城建设，而不像之前构思的那样作为第二CBD辐射到的居民点。

而Paramatta，由于其在以往规划中都被“赋予重任”，因此在公共交通，道路设计和基础设施建设上有着良好基础，将继续担任区域核心的角色，服务并带动周边地区发展，其中包括了几个华人大区：Bankstown、Epping 和 Rhodes等。

Source：Department of Building & Environment

 

而目前悉尼最繁华的东部海港城，由于坐拥城市里最好的资源，存在着种种城市病。

因此政府希望另外两个区域通过都市化而崛起，能为现在的悉尼东区减轻压力，使东区发挥自身优势，发展成国际级都市。

那么，在新规划的制定背后，又有着哪些必须考虑要的因素和迫在眉睫需要解决的问题呢？

 

人口压力：目前悉尼总人口约为560万，而根据人口增长的趋势，2056年时悉尼的总人口将翻倍，达到800-1000万。

根据最近一次人口普查公布的数据，目前悉尼有接近50%的人口住在东部海港城内，剩余人口分布的密度，则围绕城市主要交通线路，自东向西逐步降低。

东区拥有悉尼唯一的CBD的同时还拥有全城最方便完善的各项设施，使东部海港区城成为最受欢迎的居住及办公地点，因此也直接导致了东区的用地紧张。

Source：Build Sydney

用地紧张：同样的一套两房公寓，在悉尼东边的高档住宅区要价90万上下，而在悉尼西部的Penrith则只需50万上下。

事实上，多份统计都指出，没有90万的预算，想在悉尼CBD 40公里以内安家落户，基本上难以做到。

因此，居住在悉尼东部，尤其对于有住房需求的年轻居民来说，接近于难以负担。未来人口翻倍后在悉尼东部和中部地区生活需要的成本，必会更高。

正如上图显示的那样，悉尼CBD40公里内房价中位数已经超过80万。

 

 

交通压力：

悉尼的交通压力主要源自于两方面，道路运力和居民活动轨迹。

悉尼目前560万总人口中有近40万人，每天在海港大桥两边的南北悉尼市内工作。但通勤者们的居住地，却覆盖了大悉尼都市圈所有的地点。

 

换言之，南北悉尼内及其周边公路和公共交通设施，需要在早晚两个高峰期，加起来3-4小时内服务40万甚至更多市民。

而悉尼东部港湾城作为历史悠久的老区，城内大多数道路的规划始于一百五十多年前，在那个使用马车的年代或许绰绰有余，但是到了车辆普及率如此高的现在，则明显的体现出运力上的不足。

区域发展不平衡：

东部的人口扎堆也让公共以及私人投资都更加青睐东区，不管是餐饮、文化，娱乐还是教育，东部的资源都比悉尼其他地区更加丰富。

与此同时，其他地区当地经济的不景气或者小规模，也迫使住在其他区域的居民有时候不得不长途跋涉到东部来丰富自己的生活，或是接受教育，得到增值。

图片来自澳洲统计局，显示了悉尼各地社会经济指数排名

 

生活成本：

成本中不仅有经济成本，还有时间成本。同样在市中心商务区工作，住在东部海港城市的居民上班路上花费的时间普遍在30-45分钟之间。

而住在中部及西悉尼地区的居民则要花费至少一小时。正如下图中体现的一样，以开私家车上班的居民为例，只有住在M4高速走廊沿线以及东部海港城的居民，才有较大可行性可以半小时内到达位于商务区的工作地点。

而节省下来的时间成本，则需要支付更高的经济成本。

把位于CBD南部的Zetland与悉尼西南区的Liverpool两区比较。前者每周租金是后者的一倍，而Zetland居民每周需要还清的房贷也比Liverpool居民高40%。

基于以上现实存在切急需解决的问题，以及在大多数居民日常生活离不开基础设施服务，固定工作地点这两个前提条件下，政府经过各方协调后，在制定新规划时兼顾了这些要点：

 

• 尽量让新增人口能享受到与悉尼东区一样的便利生活；
• 为所有地方的居民提供一个30分钟内路程就满足日常生活需求（包括工作）的生活圈；
• 让住房市场达到可负担性强，可选择住房种类多这两个条件。

 

为了让规划如期实现，政府集各部门之力，打出一套包含了基础设施、土地开发和规划控制的“组合拳”。

图为主导新悉尼规划的Greater Sydney Commission（悉尼规划委员会）主席 Lucy Hughes Turnbull

 

在新增基础设施上，政府计划通过改变城市“经脉”来塑造出新城市面貌，具体项目包括了West Connex高速，西悉尼机场，CBD及Parramatta地区light Rail和绕城地铁（SydneyMetro）等对城市产生深远影响的交通项目。

使未来划分出来的三个都市相互之间有高速和地铁联系，但是内部又有电车及巴士帮助区域内出行。

在土地开发上，政府计划将现西悉尼的城郊绿地通过重新划分功能（Rezone），从农业用地转为住宅及商业用地，并通过完善当地基础设施，使当地达到接近现悉尼东区的生活便利程度。

最终使西悉尼地区居民能够像中部及东部居民一样做到生活工作都在当地，即在半小时内解决一切事情。

在规划控制上，政府通过更新住房标准，鼓励开发商尝试开发除了独栋平房和公寓以外的其他类型住房。

增加住房数，提升可负担程度的同时，也保证悉尼的住房多样化，能够契合各个不同的社会群体。

那么，未来的悉尼，会是怎样一个城市呢？

首先可以确定的是，未来悉尼三城，将会各有各的特色。

 

西部

作为未来变化最大的区域，将围绕机场发展成空港新城。届时，飞机维修，国际物流、商贸公司和产品制造加工等行业，都将在当地安家落户。

中部和西部居民也不再需要长途跋涉至城市最东边搭乘飞机，减轻个人和城市在交通运输上的负担，达到一举多得的结果。

与此同时，政府还在西部规划了三个规模相仿的地区中心：Liverpool，Campbelltown和Penrith，为广阔西悉尼地区三个方向上的居民提供生活上的各种服务。

中部

将以Paramatta到奥林匹克公园一线作为城市中心，发挥Paramatta在地理位置上的优势，将Paramatta打造成城市交通线上的继现有CBD外的又一重要地点。

集商务办公，医疗教育，休闲娱乐于一地的中部河湾城市中心，未来的Paramatta中心地带将在繁荣程度上不输现有CBD,并且成为连接东西两城的重要节点。

联想到规划中的澳洲东海岸高铁，不妨大胆想象一下，Parramatta地区在规划上或许是悉尼高铁站最合适的落户地点。

东部

而东悉尼海港地区，向来是悉尼乃至整个澳大利亚的名片，有着出众的国际影响力。

在中西部发展并减轻东部用地压力之后，东部海港城将专注于提高国际竞争力，成为亚太地区经济文化活动的重要中心。

千里之行，始于足下。对于这份宏大规划，学术界专家指出，要实现三城，首先需要做的便是促动第二城“中部河湾城市”的发展和完善，可靠的交通和当地足量的就业机会都将是必须达到的前提条件。

只有这样，牺牲西悉尼环境良好的绿地发展出来的新城镇才会有存在的价值。

 

总结：悉尼因为发达的经济，良好的环境，先进的社会管理和运转，一直是全澳洲乃至世界上最受欢迎的居住地点之一。希望这份宏观科学且具有前瞻性的规划，能将悉尼带到更高的高度，为更多人所向往。