十年前用会计专业移民的人不会想到，如今会计需要80分的移民分，4个八的雅思成绩才能快速下签证。

十年前的中国留学生也不会想到，如今的地产行业会风生水起，让刚出“象牙塔”求职的大学生们从毕业到就业“无缝衔接”。

十年前的悉尼，谁也不会预料到当年中位价不超过60万的房产，随着留学移民热潮的兴起，悉尼房市火热程度已经达到新顶点，房价十年翻一番。

10年后的悉尼，又会是什么样子呢？

是人口增加，就业紧张，土地资源稀缺，住房需求高涨？亦或是政府规划完善，配套设施完备，就业机会增加，住房安置妥当？

那么，十年后的悉尼，你想拥有吗？

一

暴涨的人口为何独占悉尼？

2017年4月，澳洲统计局（ABS）发布的最新官方人口统计显示，截至去年6月30日，包括蓝山和中央海岸在内的悉尼大都市地区的人口已经突破500万大关。这意味着，在短短16年内，悉尼人口快速增加了100万人。

从1971年到2000年，悉尼的人口花了近30年的时间，才从300万增加到400万，而下一个100万人口的增长，只用了其一半的时间。

2016年底出台的《Sydney 2026》规划显示，未来10-20年内悉尼人口将增加210万。

同时，却也造成悉尼各方资源的紧缺，首当其冲就体现在对住房的需求上。

 

二

有限的土地如何安置“一涌而至”的人口？

相比于急速增长的人口，悉尼大都市地区的可利用土地却已经无法扩张。

因为众所周知，悉尼东面临海，西面靠山，北上纽卡斯尔，南下是军事基地，靠近市中心商业圈的可利用土地早已经所剩无几了。

暴涨的人口已经将市中心附近的居民区塞得满满当当。“物以稀为贵”，靠近市区的舒适住宅的价格，撇开带地别墅项目不谈，仅仅是公寓项目价格也从2010年开始一路飙升，不到十年，早已“今非昔比”，不论是购房价格还是租金，都翻了不止一倍。

尽管是“天价”住房，需求却只增不减，开放拍卖和申请租房的人依旧源源不断。

三

迫在眉睫的资源战，看看政府怎么打算

土地受限，人口增长，政府在规划中已明确指出发展趋势将是“开发大西北”。

超过一半的新增人口将被安置在悉尼西北区，几大商业园区在西北区的崛起，斥资87亿打造的西北大铁路，都充分说明，未来十年的悉尼西北区，将会独得州政府“恩宠”，获得更多可利用资源。

重点发展以下区域：

·        悉尼西区的Parramatta

·        悉尼西南区的Liverpoor

·        悉尼上北区的North Sydney

·        悉尼北区的Chatswood

·        悉尼南区Hurstville

如今北区Chatswood、上北区North Sydney属于传统商业富人区，土地资源已被开发殆尽，房价高涨至普通工薪阶层无力购买，南区Hurstville靠近最大的Royal National Park保留绿地，开发受限。现在的新州政府正着眼于悉尼的西北和西南进行大规模开发土地资源。

因此，州政府将今后20年的规划重点，都移至大力发展的三个区域中心城市，形成悉尼西部Parramatta, Penrith和Liverpool组成的都市经济和地理空间发展新格局。

《Sydney 2026》规划已经将西悉尼地区的发展阐述的十分详细，在帕拉玛塔路（Parramatta）沿线翻新区域兴建27,000套新住房中，至少有5%是经济适用房，同时为安置更多新增家庭人口打造全新社区及周边配套设施。

短短十年间，帕拉玛塔及周边地区的房价应声而起，仅仅公寓价格就上涨近一倍。

纵观全局，更加老龄化和更多人偏好独居的生活方式，将会导致更多的家庭结构小型化趋势。

在未来住房供求关系十分紧张的局势下，悉尼西北区域将会在缓解未来资源的供应上有着举足轻重的地位，特别是在未来相对稀缺的住宅资源——独立屋（别墅）市场上，会有巨大的发展潜力。

澳大利亚悉尼的带地别墅价格，将会达到一个新高度。

根据房产网站Realestate最近的报道，在众多机构都认定2018年澳洲房市会一蹶不振的情况下，ANZ银行高调宣布：

 

澳洲房价增幅可能在2018年第二季度触底，之后开始逐步回升，并逐渐回复繁荣。

 

三

 房地产为什么会增值？

澳洲圣乔治银行（西太平洋银行旗下集团）于2016年8月对澳洲1000名首次购房者进行了一次市场调查，报告指出，房子的升值空间已经成为了购房者最重要的选择因素之一。

因为不论是投资亦或自住，资本的投入是需要回报的。那房子投资的回报体现在哪些方面呢?

1. 短中期回报，即租金回报。当租金收入 > 投资贷款产生的利息，形成正现金流，保证资金链的完整。2. 中长期回报，即房产增值率。土地价值上涨，带动房价上涨，通过银行估价及杠杆原理，可抵押贷得更多金额，投资下一套房产项目。

通常来讲，房价上涨的动力有两种：

1. 主动性升值：指房子周边的公共配套设施的增加，来带的房价上涨（此为真正的升值）；2.被动性升值：指由于货币超发引起通货膨胀带来的房价上涨（通常又叫做保值）。

 

房地产的价值（主要是土地价值）本身已经存在，只是在开发之前没有得到量化。土地变现后的价值增长，就属于早期购买这块土地的人。

因此，房产增值，主要是依靠土地的增值来实现的。

当政府有意识的在某个区域展开基建，增加房屋周边的公共配套设施，如交通、教育等，这就意味着，这个区域将成为下一个房产投资的“价值洼地”。

正是由于土地所在区域的价值决定了土地价值，3年前的悉尼西北“价值洼地”Kellyville，如今土地价值已经翻了一倍。

价值高的土地，加上全新建筑的房屋，因而这类的投资享有很高的回报率。当年用70w澳币购置的带地别墅项目，三年后，当房屋建造完毕，交房之时，银行估价已超过100w澳币。

 

作者简介：

Adam Jian

资深地产投资人

Linden Wise伟世资产总经理

悉尼西北和昆士兰州东南部最大土地供应商之一

拥有超过一万三千套别墅土地储备资源

成为进军悉尼西北Kellyville华人开发商第一人

澳洲房产博览会邀请Adam Jian在悉尼国际会展中心进行一场有关悉尼土地资源储备的知识讲座，届时大家可以带着自己的疑问前来咨询。

讲座时间：周日 11月4日 11AM 

讲座地点：悉尼国际会展中心 四号馆 Room 3

2018 澳大利亚房产博览会–悉尼站

已经走过6个年头的环澳房产博览会，早已家喻户晓，深入每个投资者的心中，为全澳各大开发商和房产中介提供了一个开放的平台。

上百家家知名开发商和中介强强联手，推出上百个精美楼盘，提供了上千种物业选择。为您提供最新的房产资讯，相关行业专家齐聚一堂，为您提供一站式答疑服务。

展会期间，场内将会有超过30场专业投资讲座，为投资者和买家提供独到专业的投资建议，帮助买家早日进入房产市场。

专家们会围绕悉尼和其他州的房产和投资前景展开演讲。此外，局域优势，房产市场现状，投资机会，房产市场的未来走势以及影响房产市场的关键因素等专题也会在讲座中一一提及。

在场的参展商都争相拿出十足优惠和诚意吸引购房者，其中包括印花税补贴、房价减免、家具套装升级、高回报租金保证、免律师费等各种福利。

不仅如此，只要您在现场，就能参加展商们提供的幸运抽奖，奖品包括iPhone、iPad、度假旅行、礼品卡以及周末豪车体验等惊喜好礼。

11月3-4日

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