布里斯班—房价起飞只是时间问题, 目前已成为表现最佳城市
最近澳洲房地产似乎让很多投资人望而却步，“连续八个月下跌”，“澳洲房产繁荣不再”等等充斥媒体。这是意料之中的，因为澳洲市场通常只从悉尼和墨尔本的角度来观察，而从过去几个月的数据来看，悉墨两城的数据确实是悲观的。
多家房产研究机构包括CoreLogic, BIS Oxford Economic(国际清算银行牛津经济研究所)，以及四大行之一的NAB等也纷纷撰文表示看好布里斯班的房产市场。
BIS预估布里斯班的房产价格在2019到2020年度会年涨幅2-3%，而在2020到2021年度年涨幅会达到5-6%，那个时候也是布里斯班众多大型基建项目陆续完工的时间。 未来三年，布里斯班的房产涨幅将在所有首府城市中拔得头筹，涨幅高达13%。
那么，我们来分析一下，为什么布里斯班在未来会是澳洲房产表现最好的城市呢：
从历史上来看，布里斯班在2007的时候房价录得22%的增长，与当时悉尼的房价差只有10%。但之后的10年对布里斯班以及整个昆士兰州是多灾多难的10年。
- Higher interest rates 2010: 2010年高贷款利率
- Great Brisbane Flood 2011: 2011年布里斯班大水灾
- Cyclone Yasi 2011: 2011年雅思台风
- Significant public sector job cuts: 2012-2013年度政府公务员大裁员
- Consumer confidence falls: 消费者信心指数下降
- End of mining boom 2013-2014: 2013-2014年度，由于中国采购铁矿石剧减，矿业繁荣结束
- Collapse in migration 2014-2016: 2014-2016年度移民减少
- Cyclone Debbie 2017: 2017年台风黛比
但尽管如此，布里斯班的房价还是以每年4-5.7%的速度稳定健康地发展，虽然过去10年没有悉尼墨尔本房价涨幅飞快，但市场更健康，未来想象空间和发展潜力更大。下表列出从2007到2017年的布里斯班房价涨幅。
据PRDnationwide’s Affordable ad Liveable Property Guide统计，布里斯班是全澳房价最可负担和最宜居的城市。在悉尼，房价和年收入比是9.1，也就是一个家庭要不吃不喝存上9.1年的收入才能买上一套房；在墨尔本，这个比例是7.5. 而布里斯班只有5.9.
同理，在悉尼，一个家庭要把48.4%的年收入用来支付贷款比例是80%的房贷；墨尔本是39.9%；而在布里斯班，一个家庭只需要拿出年收入的31.7%来还房贷。
所以，布里斯班未来房价涨幅空间巨大。
根据ABS的数据，在2017年第四季度，大约有7730人从澳大利亚的其他城市搬到昆士兰，其中很大一部分来自新南威尔士州。普通百姓已经越来越无法负担悉尼居高不下的房价，一旦在昆州找到工作即举家迁到天气更温暖宜人，房价更可负担的昆州。
光2017年一年，就有22500人移居昆州，录得过去十年来最高州际移民增长，已超越维州。我们来看一下从2014到2017年的州际移民到昆州的数量：
2014年， 5,598人； 2015年， 8,236人; 2016年，14,652人. 而去年2017年，是22,500人.
州际移民，海外移民加上自然出生，以每年5万人的速度增长，到2036年，布里斯班将会有 340万人口。
Palaszczuk政府的2018昆州基础设施建设计划书指出，未来四年将投资458亿澳币用于基础设施建设，这是自2011年以来最大的基础建设资金投入。光2018-2019年度，就会投入116亿澳币于基建，创造38000个工作岗位。
对于布里斯班而言，重大的基础建设项目包括40亿澳币的布里斯班皇后码头建设，54亿澳币的布里斯班跨河铁路工程，20亿的娱乐中心Brisbane Live和9.4亿的布里斯班地铁。这些项目在建设期间和完工后会提供可观的就业岗位。
空置率是跟踪房地产市场供求关系的最佳指标之一。SQM研究公司最近公布了2018年5月各大首府城市的空置率指数，布里斯班的空置率持续下降到2.9%，低于去年同期的3.5%。而悉尼的空置率却从去年的1.7%上升到今年的2.5%。
如果这个趋势持续，很有可能在不久的将来，悉尼的空置率比布里斯班的高。
综上所述，小编想说房地产市场是有周期性的，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。每每碰到因为布里斯班过去几年没涨而迟迟不敢下手的客户，我就想问了：在下跌调整的周期中，你不出手，难道要等到房价一路攀高你才追涨吗？
布里斯班，具备成为一个新型国际大都市的所有条件，它的腾飞只是一个时间问题。
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