2017年，随着各大银行收紧贷款政策，此前持续繁荣的澳洲房市开始冷却，悉尼房价涨势经历了多年来的第一次下滑。放眼2018，澳洲房市究竟会一蹶不振，还是强势复苏？

最近由Domain集团发布的数据不容乐观：

澳洲东海岸的公寓市场持续低迷，悉尼的公寓在十二月份季度跌落至一年来的最低价位，而布里斯班的公寓则下滑至接近四年最低点。

Domain的APM房地产市场报告初步数据显示，悉尼公寓的中位价从9月份下滑了0.4％至736,879澳元，这是自2016年12月以来的最低水平，当时价格为724,308澳元。

相比之下，独立屋中位价格从9月份上涨0.5％至1,179,519澳元，较上年同期中位价格1,133,852澳元上涨4％。

布里斯班在去年最后一个季度的内城区房屋空置率蹿升到了4%，公寓降至中位价385,955澳元，为2014年3月以来的最低价，当时是376,579澳元。

在墨尔本，强于预期的人口增长巩固了购房需求，公寓中位价增长2.8%至506,079澳元，与2016年12月的468,692澳元相比提高了8%。

Domain的竞争对手CoreLogic的每月住宅价值数据显示，悉尼房价（包括独立屋和公寓）在今年的头两个星期下跌了0.2%。

去年最后三个月，大部分州府城市的独立屋价格有所上涨。除了布里斯班下滑0.6％至548,918澳元，以及达尔文下降了2.6％至565,696澳元。

然而在全国各地，公寓市场更为混乱。 阿德莱德和霍巴特分别下跌1.6％和0.8％。北领地的公寓价格从9月份季度的361,583澳元飙升了9.3％，达到395,279澳元。

悉尼房市有望下半年复苏

新闻集团报道称，悉尼房价在去年初呈现出强劲的上涨趋势，但在接下来的冬季和春季表现平平，而2018年的房价将是2017年的“大逆转”。

SQM总监Louis Christopher表示，各大银行对贷款的收紧是导致悉尼目前房价放缓的主要原因。不过，Christopher认为，虽然悉尼房价增长有所放缓，但不太可能下跌。

他说：“在悉尼和墨尔本，人口的增长率在一定程度上保证了城市房价不太可能出现下跌。”

Christopher预测，2018年上半年，悉尼房产市场将保持平缓，但由于各大银行可能再次增加投资贷款，房价将在下半年开始复苏。

CPM Realty的Sam Elbanna表示，悉尼房价在2018年预计会有4%-8%的涨幅，但该涨幅远远低于2015和2015年的水平。

墨尔本成首置业者天下

随着维州印花税优惠的调整，首置业者纷纷涌入房市，这将成为今年推动墨尔本房市发展的一股重要力量。

新数据显示，从去年7月开始，首置业者购买60万元以下住房不用缴纳印花税，购买75万元以下住房享受减税优惠。

Hocking Stuart, Point Cook负责人Scott Perry表示，新规颁行后，当地需求迅速增加，供应都跟不上了。印花税政策调整之后，部分租客也开始进入市场。

“如果你买的是60万的房子，可能节省3.2万元费用，这对首置业者来说是一大笔钱。”

2017年下半年，维州有11,763名首置业者受惠于印花税新政，其中9,702人完全免交印花税，2,061人少交印花税。

维州房地产研究所主席Richard Simpson表示，新政促使更多维州人进入房市。他认为，2017年下半年，首置业者的竞争加剧，特别是对内环公寓的竞争，阻碍了投资者的入市，而这种情况还将在今年上半年持续下去。

移民能否推动布里斯班房价？

最近两年，迁往昆州的州际移民人数已经接近全球金融危机之前的水平。这些移民都需要地方居住，虽然有些人会选择租房，但这对于当地房地产业来说仍是一针有力的强心剂。

房产中介机构PRD Nationwide的Asti Mardiasmo表示，虽说移民是促进布里斯班房市增长的一大因素，但还是难以真正能让布里斯班与南部首府城市比肩。

她说：“要复制悉尼的房市增长情况，需要极大的移民量。目前昆州的大批移民是当地在建公寓的一大购买主力，从这一方面看，还是有利于昆州房产市场的发展的。这有助于维持房市增长水平，但是不会像悉尼一样，出现极大幅度的增长。”

比起其他各州，昆州人口分布的范围更广，Mardiasmo认为这减弱了新居民造成的影响。

房地产咨询师Michael Matusik表示，短期内这种影响还是非常小的。

他说：“移民可能是当前的流行词，但其实也没什么用，这是房地产界的普遍现象。的确，昆州州际移民人数可能会继续增加，但远不如过去几年，所以对于房产市场的影响还是比较小的。

根据麦格理分析师的最新报告，去年11月才进入小幅回调状态的澳洲房价，已经停止了下跌。

报告称：“现在看来，全澳房价可能再次温和上涨。”

“住宅价格增长和活动是相当季节性的，所以数据必须进行季节性调整，以清楚了解房价趋势。季节性调整后，APM的首府城市住宅价格的月度增长率近几个月来温和回升。”

“使用CoreLogic公司截至1月中旬的数据显示，经季节性因素调整后，住宅价格涨幅有明显改善，但一月份的销售量非常低。”

不过麦格理仍持谨慎态度，不愿过度看好房价。“我们预计2016年那样的房价飙涨不会重演。”

编写报告的分析师法博（Justin Fabo）和德福瑞尔（Ric Deverell）说，2016年的涨幅无法重演的主要原因有三个。

他们表示，2016年时，官方利率下调了50个点，但今年市场更多地是在关注储行（RBA）最终会在什么时候加息。“利率上涨最终将成为房价的主要绊脚石，历史上的通常情况就是如此。”

他们说第二个原因是，在澳大利亚审慎监管局的监督下，银行在贷款方面变得更加严格；

第三，由于贷款利率较高，收益率较低，住房投资的吸引力下降。

以上三个因素，很可能在一定程度上影响到2018年澳洲的整体房价。

但是，目前来看，澳洲的房价依然坚挺。最重要的一个原因是，前几年澳洲房价的涨幅，的确大大超出了一般水平。

也就是说，即便是房价下降，也依然在可以为投资者创造不错回报率的基础上

澳新银行（ANZ）对今年房市的预测则更加乐观。该行认为，2018年第二季度，澳洲房价增幅将降至1%，之后将恢复加速，回升至2%。

房地产的周期一般情况是8-10年，有一点类似于加长版的股票走势。很有可能，2018年就是一个触底反弹的时刻。未来2-3年，很有可能就会度过这一低潮阶段，从而迎来下一个爆发阶段。