悉尼规划委员会发话: 悉尼不该抹掉所有工业用地

2018年10月30日 | 编辑：小丽 |

在悉尼近年来的城市发展中新增了许多中高密度住房，其中悉尼都市圈内相当一部分新房所坐落的土地都来自于政府发起的旧城改造计划，具体操作上，政府通过重新规划城市里原有的工业区，并在这些区域进行基础设施投资，让这些原工业用地满足为居民提供住房的标准，转变成住宅用地。悉尼市内南部的GreenSquare 和 Mascot都产生自这样“工转住”式的旧城改造，但是随着越来越多的工业用地被改成公寓，各行各业专家组成的“悉尼规划委员会”于周二发布了一份报告，呼吁政府在这方面要更加理性，城市里该保留的工业用地，还是要保留的，工业用地想要转变用途，不只有用来居住这个唯一选择。

“悉尼都市圈内的工业用地需要被合理的预留，以支持我们城市在生活和工作上的便利程度。即使将工业用地转变为住宅能够创造巨大的利益，但政府不能不管不顾的相继将一个个旧工厂和仓库改建成新公寓大楼”

悉尼规划委员会

Greater Sydney Commission

这份周二发布的报告名为 A Metropolis that Works（一个名副其实的大都市），报告中指出，近年来旧城改造中被改作别用的工业用地中，只有8%的工业用地被改造为居住以外的其他用途，但现在悉尼市内还有20%的职业要在工业用地上工作，尤其是西悉尼地区，在工业用地上工作的职业达到35%。

悉尼规划委员会副会长Geoff Roberts表示：过去几年中我们再发开的工业用地大多数都被改成混合用途用地（住商混合），这是一个事实，但我认为政府不能再这样下去了。如果我们还是延续这种用地策略，未来我们的城市将不再有场地给市民提供快递仓储，也不再会有健身房，汽修保养等服务的生存空间。

说出这些话的悉尼规划委员会来头不小，虽然目前还由NSW规划厅厅长进行管理，但是在新一轮的悉尼未来规划中，悉尼规划委员会参与了大部分的地区和大都市整体规划。这次报告内容有些出人预料，因为悉尼规划委员会在为工业用地的生存状况而呼喊，以往这些市内的工业用地因为允许从事高噪音和产生大量异味的生产活动而不受欢迎。

报告中以悉尼CBD南边的传统工业区southern Alexandria 为例，认为对工业区的改造更多应该像Alexandria这样，通过改造在当地创造多样化的就业机会，合理平衡工作区域和居住区域的比例，将原有的工厂设施“再利用”，发展适合现代都市生活的新产业。

诚然，近年来悉尼南部 Greensquare 到 Alexandra 一带的旧工厂仓库，除了被翻新成公寓，还有许多被改造成了满足都市生活的餐饮娱乐地点，悉尼多家著名“网红店”都坐落在这个地区。这还多亏了悉尼市政府严格把关，理性限制当地的公寓开发热潮。

位于Marrickville的工业区改造成果

报告中还提到了Marrickville 附近的工业区，在地方政府和州政府的联合规划下，这些土地将被重新规划为混合用途公寓（mixed-used apartments），但悉尼规划委员会认为，这片工业区演变至今，正在逐渐压缩制造业上的创造性。其实当地发展并非一帆风顺，曾经这里的旧城改造规划一度被州政府叫停，因为其作为Bankstown 地铁沿线旧城改造计划中的一部分，在各区council不支持旧城改造大纲的情况下，整个计划无法正常推进。

除了以上两地，报告中还提到了悉尼市内另外一个具有相当规模的工业地带：Port Botany ，这片位于悉尼场旁的沿海工业区近年来也因住宅开发而不断缩小。对于目前工业区被大片改造的现状，悉尼规划委员会还在报告中点评了Council对于工业区的发展思路，认为“虽然有些工业区开始限制住宅开发转而改造成艺术工作室，小型啤酒酿造厂和服务业，但这看起来更像是一种带有迷惑性的处理办法，并没有考虑到根本问题，长期来看目前这些解决方案都没办法有效维持工业区对城市原有的贡献”

委员会副会长Geoff Roberts特别指出，这份报告现在放出，旨在影响各地方政府正在进行的新一轮规划。目前各地方政府正在制作辖区内的新（地方环境规划法 – Local environment plans)，其中最重要的内容是对于每一个地块的功能分区（Zoning）制定。他认为“近10-20年来有一种观点在社会上蔓延，认为悉尼的制造业已经衰亡了——但这并不是事实，澳洲传统制造业以悉尼为根基发展起来，尽管上世纪60-70年代有一批手工制造业倒闭，但自80年代起剩下的制造业已经纷纷完成转型”

对于悉尼的工业发展来说，无法忽视的一点在于其均匀分布在都市圈内各个地方。相较之下，悉尼知识密集型经济，教育产业和医疗产业都集中在城市东部。因此报告中指出“在过去5年中，悉尼新增就业机会中，制造业新增职位的分布地点是最平均的，换言之，制造业在悉尼的各处，都仍然是当地创造就业机会的重要来源”。

APR小编认为，悉尼规划委员会的观点并非危言耸听，虽然大多数悉尼市民生活中不会意识到工业区对自己的影响，但是事实上工业用地与大家日常生活有着千丝万缕的联系，不夸张的说，市内工业用地减少所导致的仓储空间以及生产空间减少，直接导致商品的运输成本增加，而这笔费用最终还是会落在消费者身上。

或许一下这则新闻会给各位读者们更加直观的理解：

悉尼工业用地短缺将地价推高至墨尔本的四倍

根据Colliers International research发布的结果，在悉尼，工业工地买家需要为每平方米土地支付均价1018澳元，而墨尔本只需259澳元，柏斯为373澳元。

Colliers International 的负责人指出，悉尼不仅面临人口带来的用地压力，同时自身地理条件也为悉尼圈出了一个边界，让悉尼在长远发展中受到制约而无法无限向外扩张。尽管现在的市场环境对于工业大厦还不存在迫切需求，但是如果现在的用地压力持续增加，在未来，在东亚地区才可以见到的工业大厦模式可能会被悉尼商业地产商们考虑。