APR前几天向我约稿，要我谈一谈关于澳大利亚房地产市场现在的状况与将来的展望。我在学界这么多年，有一些感受，所以欣然提笔写几句来表达自己对目前房地产市场的看法。谈什么话题呢，就从房地产市场上的一句至理名言：“Location, Location and Location” 谈起吧。

好多朋友会说这个我知道，不就是“地段地段地段”的意思嘛。但是很多朋友未必明白这三个“地段”所代表的真正含义是什么。其实第一个“地段”指的是城市的选择（city）；第二个“地段”指的是城区的选择（suburb）；第三个“地段”指的是街道的选择（street）。“Location, location and location” 这句至理名言展现的，不仅仅是一个简单重复的词语, 而是一个由浅到深，逐步深入挖掘房地产投资价值的一个过程。

在这一期里，我重点讲一讲第一个“location”，也就是“城市”。

澳洲的八个省会城市即新南威尔士州的首府悉尼、维多利亚洲的墨尔本、昆士兰州的布里斯班、南澳的阿德雷德、西澳的珀斯、北澳的达尔文、塔斯马尼亚的霍巴特和澳大利亚的首都堪培拉。

从1986年开始到2016年31年期间，八大省会城市的平均房产价格价指数从100涨到了将近850左右，走势非常惊人。像悉尼和墨尔本这种特大城市，价格指数已经接近1000，就是说在这31年间，从“名义货币”角度来讲，这些特大城市的房价指数涨了近10倍。最差的城市阿德莱德，也录得了将近五倍的涨幅。所以总体上来看澳大利亚房地产在过去30年间，给了投资人一个非常高的投资回报。与投资股市相比，投资房地产的大多数人都会选择贷款，所以房产投资人的实际投资回报率远远高于“名义房价”的增长。

图一：澳洲八大省会城市房价30年走势

值得注意的是，在过去的31年里，澳洲房地产市场经历了各种各样的政策风险与市场风险。比如发生在1987年的“黑色星期一”全球股灾；发生在1997年到1998的“亚洲金融危机”；2000年到2001年间的“互联网泡沫”；2001年的“911事件”；以及最近的2007至2008年的“全球金融危机”。但是不管经历了多少风风雨雨，澳洲的房地产还是一直顽强地向上发展。其中显著的变化是，在过去30年中，房地产的需求已经由自住需求转向投资需求。人口增长、家庭结构的变化、外来移民的需求、工资的增长以及稳定的工作等等这些重要的房价因素，都不能充分解释为何房价在过去30年中如此迅速的增长。

那么我们再来比较一下这几座省会城市，五年期以及十年期房价走势的差异性。为什么选择五年或者是十年进行比较呢？因为房地产的持有时间一般是在五年或者十年左右。以五年期的房地产指数来看，悉尼的房价表现非常靓丽，独立屋录得了将近12%年化增长率；公寓有将近9% 以及平均年化11%左右的住宅增长率。墨尔本独立屋录得8%左右的年化增长率，公寓有3%左右的年化增长率，以及平均下来将近7.5%左右的年化住宅增长率。表现最差的城市是西澳大利亚珀斯，五年期间房价平均增长率维持在1%左右。黄金海岸房产增值五年期间维持在3%左右，表现低于布里斯班。

与五年房产持有期相比，十年期房产平均年化增长率有所下降。墨尔本住宅资产价格年增长率维持在7.5%左右，与悉尼不相上下。珀斯住宅市场依然垫底，黄金海岸公寓市场依然不见起色。这其中珀斯、布里斯班和黄金海岸的经济结构单一，主要是受澳大利亚矿业、农牧业还有旅游业的出口影响非常大。相比之下悉尼和墨尔本是以金融业和制造业为主，经济结构异常多样化。这些城市基本经济结构的差异决定了他们房地产市场发展的差异性，同时也决定了不同市场的投资风险。

俗话说，天底下没有免费的午餐。高收益一般都面临着高风险。那么市场是不是这样运作的呢？我们来比较一下市场风险与收益的回报率：当一个市场的波动性越大，其所对应的房价回报率也越高。比如悉尼和墨尔本的房价回报率最高，但同时他们的房价波动也最大。基本上所有省会城市的房价与其波动性，都是呈线性关系的。这印证了我们上面说的“天下没有免费的午餐”这句名言。那问题就来了，我们应该把钱放在哪个城市最划算呢？也就是说，在哪座城市投资可以在获取最大收益的同时承担最小的风险呢？

在这里我做了一张风险与回报的表格供大家参考。表格中的数字代表“获得一份回报需要承担多少份风险”，数字越小表明在同样收益下所承担的风险越小。数据表明悉尼、墨尔本与布里斯班这三座城市所承担的房产投资风险比例最小，相比之下珀斯最大，之后是达尔文与霍巴特。

所以，如果你回顾过去31年期间澳洲房地产价格走势的话,可以基本上得出第一个location的结论，就是说你要投资的话，你应该选择在哪个城市。悉尼和墨尔本在澳洲房地产市场上基本占着无可比拟的、具有风向标的地位。当然，房地产投资在城市选择上有各种考量，其中个人财务负担能力、所居住的城市、房产周期、入市时机以及各种其他的因素包括房地产管理都是决定性要素，不能一概而论。然而历史经验告诉我们，投资悉尼和墨尔本房地产性价比最高。

另外，有的朋友由于各种原因，只能选择其他城市投资。如何规避不同市场所带来的地域价格差异呢？要回答这个问题，我们还需要再看一下市场联动性之间的关系。不同市场之间的互联互动是一个非常重要的考量因素。比方讲，假如黄金海岸的房价与布里斯班的房价有很强的市场连通性，那么你在布里斯班买房的话基本上与在黄金海岸买房就没有什么太大的差异了。若干年后即使黄金海岸的房价长得很快，对你的影响也不是很大，因为你在布里斯班有投资。但是如果两个城市之间的联动性非常小，投资的地域风险就很大了。房地产投资是长线投资，所以城市选择非常重要。一旦选择不好将会造成今后5到10年间地域投资差异越来越大。

通过历史数据，我们可以看到八个省会城市之间的价格联动性。总体来看，它们之间的价格互动性强，城市之间的对冲效应没有太大的差别。当然，如果你需要用一个城市的投资来对冲另外7个省会城市的房价上涨，最好的选择应该是投资在布里斯班或者堪培拉（浅色颜色表示）。投资在达尔文，其对冲效应最差（绿色）。

为什么说房价互动和对冲效应是重要的考量呢？比如你在布里斯班投资，五年以后你要搬到其它城市，那么你就要考虑布里斯班这个房价跟其他地区房价之间的关联性。如果布里斯班过去五年房价上涨的幅度与你要去的城市房价上涨的幅度大约一致的话。那么你这个在布里斯班的投资就有很强的对冲性。否则的话，你在布里斯班的投资就是一个比较差的选择，除非布里斯班房价上涨的幅度比你要去的城市高。还有一种办法可以规避这种对冲风险。那就是选择在龙头城市进行直接投资，比如悉尼和墨尔本。选择投资在其他城市来对冲悉尼和墨尔本房价的上涨，不如直接选择在悉尼或者是墨尔本进行投资。

今天我只是简单地给大家介绍和回顾了一下过去30年澳州八大省会城市房地产价格走势。回答了关于location 投资的第一个location 选择的问题，也就是说这你应该选择哪个城市进行房产投资。总结来说，从历史经验看还是应该选择在悉尼或者墨尔本。人生有的时候真就是不管你干什么，关键是你在哪儿居住（我叫它占地理论）。中国有句话叫“坐地生财”，讲的就是这个道理。房地产投资，首先城市要选对。我们下期聊聊如何选择第二个location – 城区。

作者简介：施松博士

悉尼科技大学建筑环境系副教授，世界华人不动产学会常务理事，在多家地产行业国际学术期刊担任编委。