据realestate.com.au报道，今年，墨尔本依然将是最受中国买家青睐的澳洲城市。房价的下降预计会促使很多中国富豪来这里“捡便宜”。 

有众多评论2018年是澳洲房市的“断崖式下跌”，据源正地产开发管理咨询公司经过对澳洲专业房地产数据搜集分析，在墨尔本的内环和中环，16个郊区的房价中值跌破了100万元的大关。

Domain House发布的2018年12月季度房价报告，墨尔本东南部郊区Clayton的房价跌幅最大，在2017年12月至2018年12月期间，其房价中值从115万元降至95万元。

前五位的另外四名是Flemington、Lower Plenty、Collingwood和Chadstone，它们的房价跌至七位数以下。去年12月，Flemington的房价中值跌至88.15万元的低点。尽管郊区房价受到了冲击，但它们仍高于墨尔本的整体房价中值。

在去年七月1日到九月30日期间，房价增幅表现最好的郊区都是墨尔本中环和外环的郊区。其中包括Mount Eliza, Essendon, Keysborough, Coburg, Greenvale and Narre Warren South这些距离市中心12-60公里左右距离的地方。

REIV的主席RobynWaters表示，尽管是在去年对于墨尔本房市的信心不足且空房率直线下降了20%的情况下，人们卖他们房子的时候还是能拿到一个非常不错的价格。

当然，也许你得花比平常更长的时间去卖房子。

2018房产断崖式下跌

2019年地产商和投资者应如何应对

诚然，房市走势在2018年持续下降：全国房产价值在2018年第四季度下降2.3%（数据来源于Corelogic），是自2008年以来季度变动的最大值。但是我们相信众多投资人和开发商更关注的是，现今墨尔本正处于房地产周期的哪个阶段，以及如何应对当今的市场。

下文会先总结上一年度澳洲尤其是墨尔本房地产的基本面，然后分析形成现今房市的主要因素以及给出相应的一些建议和对策。

先看一下过去一年里澳洲住宅价值变化：

过去一年里，澳洲各大住宅价值变化如下：

悉尼（-8.9%，自1983年以来最大年度下滑）

墨尔本（-7%，自从2009年以来最大下滑）

布里斯班（+0.2%）

阿德莱德（+1.3%）

珀斯（-4，7%）

霍巴特（+8.7%）

达尔文（-1.5%）

肯培拉（+3.3%）

直至2018年底，悉尼房市的价格跌回到2016年8月的数值，墨尔本跌回到2017年2月的数值。拍卖清盘率在2018也到达十年以来最低点（40%上下）（数据来源于Corelogic）。

图片来源： corelogic

当今房市疲软我们认为主要有以下三个原因: 贷款紧缩、宏观政策，经济形式，这三个因素影响了供需关系。

贷款紧缩

跟过去房市低迷由于整体经济衰退，或者高贷款利息不同，最近的房市低迷是由于政府的贷款政策紧缩导致：经济依然上涨，贷款利率相对较低。2015年政府宏观审慎局（APRA）建议投资者的抵押贷款不应超过每年10％。

由下表我们可以看到APRA政策实施以来，投资者抵押贷款大大减少，借给投资人的贷款比自住房更严苛。2017年三月，APRA提出另一项贷款紧缩措施：仅利息贷款限制在新抵押贷款的30％。这一政策极大影响了投资地产。投资者和仅还利息的借贷者必须付更高的贷款费用。

所有借款者在获得抵押贷款之前都要对其费用进行更多的法律审查。当贷款的审批变得困难重重时，很多自住者选择继续租赁，因此高租赁需求导致租金保持在高位，租用率居高不下，而海外投资者则从之前大量投资澳洲房地产转而选择相对容易贷款的地区或者其他项目。

投资地产贷款趋势，图片来源：APRA

宏观政策

除了更严格的贷款政策，2016年7月1号起，SRO (State Revenue Office) 实施了7%的海外买家印花税，加上本来的5.5% 的房产买卖印花税，海外投资者需要缴纳在房价本身价格再加12.5%的印花税。

期房类别的税务优惠变化也影响了当地消费者的决策，从2017年7月1号起，SRO (StateRevenue Office)对以往期房所享免的印花税门槛修改为：55万以下的自住房。

对于投资者来说，购买期房已经无法节省印花税；购买期房、二手房均须支付标准印花税。相比以前，投资房产的成本大大增加，尤其是悉尼和墨尔本，海外买家的撤退对这两个城市影响更加大。我们可以看到很多澳洲地产从业者的注意力逐渐回归本地自住市场。

经济形势

由于现今并无证据显示，政府近期的贷款政策或者宏观政策会有所松动，我们可以肯定2019年对房市而言依然是个挑战，尤其是针对投资者市场的产品，和相对于收入房价较高的城市（比如悉尼和墨尔本）。

但从总体经济形势上，有足够的经济证据去支撑市场：GDP波动式上涨，贷款利息低（自1960年代以来最低），失业率在平均水平之下（2012年以来最低失业率），人口增长率保持相对强势（维州移民数量从2016到2017 为101，208，2017到2018则有138，200移民进入维州）(数据来源：ABS），国民收入则从低位逐渐有所上涨。

我们认为这些数据表明需求可以抵消掉一些政策带来的负面影响。

银行利率数据图表来源：Reserve Bankof Australia

失业率数据图表来源：ABS

供给关系对地产周期的影响

由于前几年房地产行业的繁荣，在贷款紧缩和宏观政策刚出台时，市场并未立即感受到影响，因此到2018年底墨尔本依然有大量住宅在建设。

根据ABS（AustraliaBureau of Statistics）国家统计局的数据显示，从2017到2018年新住宅建造完成有9.6%的增长。墨尔本房产受这次市场影响最大的是相对昂贵的房产上（-9.9%），而平价房产则有1.7%的涨幅。

在2018年底，全国一共有227，122新住宅在建，69%定位为 “其他住宅项目”， 主要是公寓。这些公寓项目总数的3/4位于新洲（66，511）和维州（50，085）。

历年住宅开始建造数据（单位：个）图表来源ABS

我们可以看到贷款紧缩和宏观政策导致房市需求放缓，市场上住房供应增多则更显著：即使是以低价的形式转售，市面依然有大量的房源供给。随着住宅建设供给进入前所未有的高峰期，地产市场繁盛时期施工的单位逐渐完工。

由于之前提到的贷款政策紧缩和海外投资者的成本变高，可以推测，墨尔本的房产依然需要一定时间给消费者消化这批新建成的住宅。然而墨尔本每年有十几万新增人口涌入，人口增长强劲，一但政策放松，市场必然回弹。

全国和各州正在建造房屋及单位，图表来源于Corelogic

由下图可以看出实体经济和货币经济共同对房地产周期产生影响，在周期顶端房地产市场由实体经济繁盛和货贷扩张支撑，而房产周期的底端则受到实体经济衰退和货贷紧缩双重压制。

根据之前分析整个经济大环境和人口增长还是相对乐观，我们认为现今的房产市场疲软只受到了货贷紧缩和政府政策的影响。

图片来自 Origin Square Property，改编自 Reed & Sims 2015

根据朱格拉经济周期的理论以及尼漢斯在1992年提出的7年理论，短房产周期在7-11年左右(Reed & Sims 2015)。

历史数据分析，从2008年经济危机之后，2013年起综合了低利息、工资提高以及低房价三个有利因素，于2013年下半年消费者逐渐回到市场，墨尔本房价开始由低谷往上涨，在2017年中上旬达到房产周期的顶峰，于2018年断崖式下跌。

我们估计当今房市在周期的凌晨3-4点，最快在2020年第四个季度会开始回暖见到曙光。

2019年已来临，从依旧严峻的贷款政策和对投资者相对不利的宏观政策看来，墨尔本、悉尼等大城市的房地产市场依然会持续低迷一段时间。

以往一部分经验不足或者一些不良的开发决策（比如为土地支付过高的价格，工期拖过长等等）会被几年前房产市场的繁荣所掩盖；而在市场疲弱的时候将考验每个开发商的生存技能，合理地规划现金流会是一个很重要而有用的方式。

我们建议在市场严峻的情况下，分析一个项目时应当着重考虑到收益率、回报率、更高程度的结构化。

宏观经济上的利好消息和人口的持续增长可以作为住宅市场的坚挺后盾，仔细了解供需基本面，以及结合之前对房产周期的分析，保留足够资金可以帮助开发商渡过房产周期的谷底，直到下一轮的市场好转。

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