上周，

SQM公布的最新住房空置率报告，

报告指出

尽管澳洲住房建筑活动不断增加，

但是租房市场供应仍明显不足！

房产研究机构SQM Research创办于2006年，

其创始人Louis Christopher在16年前加入

Fairfax旗下的澳大利亚房产监察机构

（Australian Property Monitors），

这些年来他一直在关注并分析澳洲房市动态。

最近，

SQM公布的最新住房空置率报告，

据其预计，

2018年年初住房完工量将达到峰值！

并且他表示，

鉴于住房审批量同比下滑，

2018年的租金涨幅要比2017年还要跟高更快！

因此，

到2019年，

悉尼和墨尔本两地或存在明显的租房缺口！

SQM发布数据显示，

澳洲所有首府城市空置率都在下降，

大城市出现租金跳涨。

悉尼、墨尔本租赁市场住房空置率

分别收紧到1.7%与1.9%，

2017年以来，

两地公寓租金要价分别上涨了4%与4.5%！

而悉尼某些地区涨幅更高，

以距离市中心3.8公里的Zetland为例，

2014年该区2房公寓租金达到650澳币每周

而如今Zetland两房公寓已经达到800澳币每周，

平均每年租金上涨7%左右。

Louis Christopher表示，

悉尼仍然是“房东市场”

这和一下几点有密不可分的联系。

八月澳储的降息，是2011年十一月以来的第12次，自那时起，澳洲的官方现金利率削减了325个基点，达到1.5%，为有纪录以来最低水平。 同期，对房市意义重大的按揭利率下降255个基点，目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%，折扣率4.45%。 上世纪60年代以来，按揭利率从未如此之低，这被视为驱动房价上涨的重要因素之一。

大部分首府城市仅出现微妙的增长，悉尼、墨尔本与布里斯班则鹤立鸡群，过去两年间资本利得率显著升高。 行业普遍认为，澳房当前增长周期始于2012年中期。据Corelogic RP Data数据，自那时起，悉尼房价上涨64%，墨尔本上涨44%。布里斯班排在第三，同期上涨18%。 垫底的城市是珀斯与达尔文，同期涨8.2%与9.7%，不过，尽管处于上行周期，两地房价自2014年起其实在下调。

以新州为例，新州人口预测数据显示，悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万，相当于25年将增213万人。与此同时，新州政府更新了住房需求预测，上次预期2011-2031年间悉尼须增66.4万套房，修正为，2016-2036年间需增72.6万套。 

通过Research我们可以看到这样的数据。 在2016年，除去12岁以下的孩童，澳洲新增移民总量为186,258人，而2016年澳洲房屋增建数量为17,537户。 所以，以每一户居住6人为例，今年光移民人口的增长就至少需要31,043户房屋供应才可满足需求，那么实际增健的17,537户是明显的远远供不应求。

售房广告反映出悉尼与墨尔本的低住房存量，让一些买家更感焦灼。每逢春季，两市房产挂售数量开始上行，但目前整体上远低于长期平均水平。 最近4周，悉尼东郊举行的几场拍卖会，预定拍售的房产几乎有三分之二提前售出，其余在不到一小时时间内出清。 出席拍卖会的不少是为子女买房的父母，言谈间有着害怕子女未来无法承担房价的担忧。

从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。 到2014年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。

另外，从地块开发角度来说，由于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批(DA)基本上都会收到周围邻居的反对。开发商在通过地方政府的环评报告和满足各种规划细节时，也会遇到重重要求。 因此，做一份报建DA(土地开发允许)往往被拖延一年以上，每一个批建楼盘都需经过各项标准审核，这也是为什么澳洲的项目品质都得以保障的一大原因，同时批建数量也受到了限制，抑制了房产泡沫的产生。 不过为了扩大就业，扩大税收、刺激经济，联邦政府以及州政府会不断推出种种激励措施，鼓励开发商建房，地产买家去消费。

有了政府的大力支持，不愁澳洲房产走势不稳。 在数据方面，悉尼土地发放量在2015年减少了4.6%，而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求，因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%，因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

有了以上几点，也就大概能够明白为什么SQM的《住房空置率报告》表示“到2019年，悉尼和墨尔本两地或存在明显的租房缺口”了。

目前面对年轻家庭的不段成长，海外移民的不断增加，悉尼人对房子的需求仍然很大。二手房拍卖还是每周不间断的进行，新的楼盘仍如雨后春笋般不断的冒出来。

金九银十，澳洲房产市场开始回暖。随着市场不断升温，各大发展商都开始把自己的最新楼盘带入市场，房源不断增多，二手房拍卖价格屡次攀。因此春季也被业内人士称为“入市的最好季节”。