自2005年房产空置率达到顶峰以来，悉尼正慢慢变成租客市场。

根据一份房地产数据分析公司SQM Research的报告，2018年6月，新南威尔士州首府城市的空置率同比去年增加了1个百分点，上升至2.8%，高出全国2.3%的平均值。

该报告指出，随着悉尼新楼不断建设，人口数量却在下降。

SQM Research 董事总经理Louis Christopher 对9news 表示，悉尼目前既是买家市场，同时也是租客市场。

他说两个因素导致了现在的情况。第一是供应问题：自悉尼2013-2017年房市繁荣期之后，供应一直远远大于需求。

随着住宅热潮的全面展开，悉尼和墨尔本一样，由于人口和需求增长快于住房供应，空置率不到2%。

珀斯2018年6月空置率达到最高，为4.1%，霍巴特则最低，为0.7%。布里斯本和达尔文的空置率分别为3%和3.5%。

墨尔本(1.6%)、阿德莱德 (1.5%) 和堪培拉 (0.9 %) 均低于全国平均水平。

Christopher先生表示，布里斯本相对较好的住房可承担性正吸引着很多人向北搬迁，这与此同时也有助于解决昆士兰自己首府城市的房屋供过于求问题。

“如果你可以在昆士兰找到一份工作的话，这就相当具有吸引力了,” Christopher 先生说。

与此同时， 悉尼较为富裕的北岸和东区的空置率也正在不断增长。

Christopher 先生说，还有许多我们不知道的因素，但这有可能表明悉尼经济正在出现大范围减缓。不管是什么因素，悉尼房产市场在接下来的一段时间内必须找出解决方案，以此应对各种复杂问题。

SQM执行主管Louis Christopher说：“在租赁需求增长可能略有下降的时候，现在租赁住房供应增加了。悉尼今年的租金下降了，租金可能还会继续下滑，因为仍有大量的房源在酝酿上市。”

Christopher说：“我相信悉尼人口增长率会下降，因为最近前往昆州的州际移民大幅增加。悉尼现在既是买家市场，又是租户市场。”

但SQM Research数据显示，悉尼某些地区，包括西北走廊地区，新房供过于求，但在传统上稳定的下北岸和东区，租房需求基本保持了一致。

但是在布里斯班，貌似已经克服了供应过剩的情况，许多新公寓被不断增加的留学生和新移民所吸收。

相应地，悉尼的租金也在下降。截至7月初的一年中，独立屋租金下降了2.2%，公寓租金下降了0.1%。SQM说：“悉尼是今年唯一租金下降的城市。”就连珀斯的房租也上涨了0.2%。

不过0.1%的变化幅度对绝大多数房产投资着来说，是毫无影响的。

但买房现在已经变得越来越难了，随着政策的收紧，潜在买家都举步维艰。

麦考瑞银行（Macquarie Bank）宣布，从7月13日起，将会上调银行付息贷款利率0.1%，自住业主浮动利率上调0.06%，同时投资和养老金账户的浮动利率也会上调0.1%。

但对于3年期固定利率抵押贷款，麦考瑞银行将其利率下调了0.1%。

麦考瑞银行在周一表示，较高的浮动利率将于7月13日对新客户生效，10天后对现有客户生效。

麦考瑞银行约占澳洲抵押贷款市场的2%，该银行与许多其他贷款机构，包括AMP、Bank of Queensland、IMB、Auswide、Suncorp、ME Bank以及Pepper Group，一起进行利率调整。

瑞士银行（UBS）分析师Jonathan Mott表示，银行券参考利率（ bank bill swap rate）与隔夜指数掉期利率（overnight index swap）之间的利差创下金融危机以来的最高值。

澳洲各大银行有可能在未来数月重新调整按揭，以应对客户较高的融资成本。

澳大利亚央行行长Philip Lowe上周表示，悉尼和墨尔本房价下跌使银行考虑收紧贷款标准。

贷款标准比几年前更严格，APRA的监管措施有助于控制家庭资产负债表中的风险积累。

尽管贷款成本的改变对较小的贷款机构影响特别大，但四大银行会非常仔细地考虑这件事，目前暂时没有行动。

但暂时没有行动不代表没有行动

虽然未偿还贷款的平均抵押贷款利率在一段时间内一直在下降，但银行可能会进一步收紧贷款标准。

各大银行据称可能会在9月份前对贷款利率进行非周期性上调。

花旗银行分析师表示，四大银行预计会在9月份之前会加息，才能支撑2019财年的盈利预期。

花旗银行分析师预测：

花旗分析师称：商业贷款通常根据银行掉期利率和利差来定价，最后借款人可能会感受到这种大幅上涨所带来的压力。

虽然此前的上涨一直较短，但花旗表示，自二月份以来价差一直居高不下，而且几乎没有迹象表明它们会扭转这种趋势。

分析师认为，如果目前的资金成本高点保持下去，四大银行极有可能会在2019年重新定价其贷款产品。

但麦考瑞银行突然提高贷款利率的行为已经率先打破了平衡，四大银行跟风做出调整也并非没有可能。

但提高多少利率与是否能贷到款相比已经算是小问题了，目前即是租户市场又是买方市场其实对于很多华人而言都是有利的。

在市场政策如此多变的情况下，买房要趁早，可不只是一句空话。